謝聰敏 申永亮 張大鵬
房地產(chǎn)業(yè)資金量相關(guān)數(shù)據(jù)是考察房地產(chǎn)業(yè)短期發(fā)展的重要風(fēng)向標(biāo)。1月—7月份，受新冠肺炎疫情等因素影響，房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源小計(jì)較去年同期大幅下降，降幅超過四成，房地產(chǎn)業(yè)資金狀況較為緊張。5月—6月份，隨著各地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)政策的逐步出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)銷售及資金情況呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。7月份，因多重因素影響，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)月資金量較6月份有較大幅度下滑，值得引起注意。
房地產(chǎn)業(yè)本年資金量同比大幅下降，
銷售遇冷是主因
1月—7月份，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，本年資金來(lái)源小計(jì)88770億元，同比減少了30200.45億元，降幅25.40%（上年同期為同比增長(zhǎng)18.20%），本年資金來(lái)源量下降到近5年同期的最低水平。
從房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源小計(jì)構(gòu)成中可知，本年資金來(lái)源同比大幅下降主要與銷售回款（定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款）同比大幅下降有關(guān)。1月—7月份，累計(jì)定金及預(yù)收款為28575億元，同比減少16822.73億元，降幅37.10%（去年同期為同比增長(zhǎng)38.30%）；個(gè)人按揭貸款為14169億元，同比減少4783.57億元，降幅25.20%（去年同期為同比增長(zhǎng)17.00%）。從本年資金來(lái)源小計(jì)各分項(xiàng)指標(biāo)同比增減量看，二者對(duì)本年資金來(lái)源小計(jì)合計(jì)減量的貢獻(xiàn)率分別為55.70%和15.84%，合計(jì)貢獻(xiàn)率超過70%。
今年初以來(lái)，房地產(chǎn)銷售狀況不樂觀。1月—7月份，商品房累計(jì)銷售面積為78177.97萬(wàn)平方米（約為上年同期的77%），同比下降23.10%（上年同期為同比增長(zhǎng)21.50%）；商品房銷售額為75763.00億元（約為上年同期的71%），同比下降28.80%（上年同期為同比增長(zhǎng)30.70%）。1月—7月份，商品房待售面積為54655.00萬(wàn)平方米（約為去年同期的1.1倍），同比增長(zhǎng)7.50%（增速較去年同期加快7.20個(gè)百分點(diǎn)）。從近5年1月—7月份商品房銷售面積、銷售額、待售面積同比增減量情況可知（見圖），今年商品房銷售面積、銷售額同比減量雙雙達(dá)到近5年同期最大值，待售面積增量達(dá)到最大值，房地產(chǎn)銷售的情況可見一斑。
1月—7月份，全國(guó)商品房銷售均價(jià)9691元/平方米，同比下降7.44%。商品房銷售均價(jià)低于2020年及2021年同期水平，在近5年中排名中游。商品房銷售均價(jià)下降的主要原因是商品房銷售額的降幅超過了同期銷售面積降幅，也表明部分房地產(chǎn)企業(yè)采取了降價(jià)銷售等較為靈活的銷售策略。
房地產(chǎn)業(yè)資金狀況在5月—6月份
呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)，7月份呈現(xiàn)“退坡效應(yīng)”
1月—7月份，房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源小計(jì)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：第一，如剔除2月份春節(jié)因素影響，1月—3月份各月本年資金來(lái)源小計(jì)均在1.3萬(wàn)億元左右；第二，4月份，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源小計(jì)當(dāng)月值較3月份出現(xiàn)大幅下降；第三，5月—6月份，隨著全國(guó)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤會(huì)議召開，各地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)政策逐步落地，房地產(chǎn)資金狀況呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，特別是6月份，本年資金來(lái)源小計(jì)有較大幅度跳漲，分別較4月份、5月份增加6079.10億元和4560.56億元；第四，7月份，在多重因素影響下，本年資金來(lái)源小計(jì)呈現(xiàn)“退坡效應(yīng)”。
對(duì)今年初以來(lái)各月地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策進(jìn)行梳理統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：5月份，地方政府房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)數(shù)量出現(xiàn)大幅跳漲，較4月份增加了近1倍（寬松性政策數(shù)量增加也接近1倍），這與4月份的新冠肺炎疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，以及5月底召開的全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會(huì)議后，各地方政府落實(shí)會(huì)議要求有關(guān)。5月份，地方政府出臺(tái)的政策數(shù)量達(dá)到報(bào)告期內(nèi)最高值，由于政策效應(yīng)的滯后性，房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源小計(jì)在6月份達(dá)到最高值。
6月份、7月份，從出臺(tái)政策數(shù)量看，這2個(gè)月政策出臺(tái)數(shù)量雖較5月份有所減少，但仍高于1月—4月份及去年同月，表明地方政府延續(xù)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持。6月份，各地方政府共出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策131項(xiàng)，其中寬松性政策117項(xiàng)、中性政策5項(xiàng)、緊縮性政策9項(xiàng)；7月份，各地方政府共出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策80項(xiàng)，其中寬松類政策66項(xiàng)、中性類政策8項(xiàng)、緊縮性政策6項(xiàng)。6月份、7月份出臺(tái)政策總量分別較5月份下降8%和44%，出臺(tái)的寬松性政策分別較5月份下降3%和45%。
從6月份、7月份的地方房地產(chǎn)政策調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，寬松性政策主要表現(xiàn)在放寬行政限制、強(qiáng)化住房公積金信貸支持、人口人才引入等方面，主要包括松綁“四限”政策（以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控政策）、棚改貨幣化安置、下調(diào)購(gòu)房商貸和公積金貸款最低首付比例、上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、購(gòu)房財(cái)稅支持、放寬人口落戶門檻及下調(diào)土地競(jìng)買保證金比例、允許土地出讓金分期繳納等。緊縮性政策則集中在市場(chǎng)監(jiān)管方面，主要包括商品房信息公示及宣傳規(guī)范、商品房銷售市場(chǎng)秩序整治、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、自建房安全專項(xiàng)整治等舉措。
在政策的影響下，5月—7月份，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)月本年資金來(lái)源小計(jì)呈先升后降態(tài)勢(shì)，總體較4月份有不同程度增長(zhǎng)。從構(gòu)成來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、其他到位資金體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：第一，均較5月份有不同程度增加；第二，上述本年資金來(lái)源小計(jì)各分項(xiàng)指標(biāo)的變化與政策變化趨勢(shì)一致。
從本年資金來(lái)源小計(jì)各項(xiàng)構(gòu)成看，5月—7月份，房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源中銷售回款（定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款）的變化與政策的變動(dòng)相一致，呈先升后降態(tài)勢(shì)。上述情況可通過今年初以來(lái)各月商品房銷售數(shù)據(jù)得到印證。4月份，商品房銷售面積、銷售額較3月份有較大幅度下降；5月起，銷售面積、銷售額環(huán)比上升；6月份，二者上升到報(bào)告期內(nèi)最高值；7月份，銷售面積、銷售額較6月份有所下降，較4月份仍分別上漲了6%和19%。
需要注意的是，7月份房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源及銷售面積、銷售額較6月份均大幅下降，其原因主要有：第一，政策出臺(tái)數(shù)量大幅下降。第二，推盤量（向客戶推薦樓盤的數(shù)量）下降。6月份為房地產(chǎn)企業(yè)銷售統(tǒng)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，按照慣例房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)相應(yīng)增加推盤量，造成7月份可銷售資源減少。第三，前期積壓需求陸續(xù)釋放。新冠肺炎疫情嚴(yán)控解除后，大多數(shù)前期積壓的購(gòu)房需求已在6月份陸續(xù)釋放，造成7月份成交熱度降低。第四，消費(fèi)者購(gòu)房信心下降。多地出現(xiàn)房屋延期交付問題，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房信心造成了影響。以上情況表明，房地產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)仍存在一定變數(shù)，鋼鐵企業(yè)需高度關(guān)注。
《中國(guó)冶金報(bào)》（2022年09月07日 07版七版）
