經歷史上最嚴調控，2019年房地產開局彌漫著低迷的氣氛：百強房企銷售增速下滑，龍頭房企也未能例外。從宏觀形勢看，2019年經濟下行壓力加大，“L”型走勢尚未完成探底，房地產行業面臨的壓力不言而喻。

　　在房地產行業，恒大經濟研究院院長任澤平的“長期看人口、中期看土地、短期看金融”的15字口訣被奉為“至理名言”，成為指導業內分析和判斷房地產行業發展趨勢的指南針。近期，任澤平發表了對2019年宏觀經濟的預測：經濟有望年中觸底，資本市場否極泰來。

　　那么，2019年房地產市場將走出一條怎樣的曲線？房企的突破口又在哪里？近日發布的《2018-2019年房地產行業白皮書》（以下簡稱《白皮書》）預計，2019年將是樓市“調整年”，但局部窗口顯現，下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。

　　2019年將是樓市“調整年”

　　在這份由保利發展戰略研究院和保利投顧研究院聯合發布的《白皮書》認為，2018年四季度，全國性的市場運行周期拐點已確立。預計2019年將是樓市“調整年”，但局部窗口顯現，下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。

　　2019年，不可忽視中央“穩地價、穩房價、穩預期”的決心。為保證樓市平穩運動，中央將持續對沖，通過授予地方靈活空間，采取如放寬落戶條件、取消限購等政策，在資金面下調、購房利率上浮區間等工具釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流，預計全年市場將延續調整，先行一二線城市將有望率先筑底。

　　《白皮書》認為，目前房價和購買力錯配，三四線城市購買力透支下帶來更長的尋底期。從分線城市的成交總價占比來看，一線城市總價段300萬元以上成交占比明顯提升；二線城市100萬~300萬元總價段產品成主流；三四線城市總價段100萬元以上產品占比提升20多個百分點。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，以上觀點與克而瑞發布的報告保持一致。今年春節期間，三四線城市返鄉置業潮爽約，并未迎來市場期盼已久的火爆銷售場景，成交量不增反跌，2月份同比跌幅增大。而一些市場調整到位的核心一二線城市，樓市、地市皆有轉暖的跡象。

　　值得注意的是，本輪周期中，全國范圍內不同城市樓市“春夏秋冬”同時都存在。從70城新房價格指數可看出，以往各線城市價格變動時點基本一致，前后時間差不超過一個季度；而本輪周期先行一二線城市2015年下半年開始領漲，于2017年年中逐步走向橫盤或調整，而三四線城市周期差異更為顯著，城市群三四線緊隨核心城市，中西部非城市群三四線周期滯后先行城市一年以上。

　　保利發展戰略研究院認為，市場調整期往往也是機遇期。正由于行業高位即時調整，很大程度上避免了市場出現1991年日本、1998中國香港和2008年美國的危機情況，從而行業發展更具韌性。對于增量市場規模未來5~10年仍將維持10萬億+更有信心，這也為還需要時間培育的存量市場提供了更大的動能基礎和時間緩沖。

　　樓市將聚焦“胡煥庸線”

　　克而瑞認為，今年春節后市場回暖僅限于部分城市、部分項目，預計各線城市仍將延續持續分化的市場格局。即一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩定，三四線城市依舊面臨較大的調整壓力。

　　那么，在今年的樓市“調整年”，具備怎樣素質的城市才是房地產的機遇所在？

　　保利發展戰略研究院分析指出，城市人口、經濟、產業等基本面才是支撐房地產發展的根本因素，房地產發展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地產的生命周期。

　　其認為，探究房地產行業兩大核心驅動力是人口和城市，城市基本面決定行業生命周期，目前我國人口步入“質量紅利”周期階段，峰值時代房地產增長動能轉化，未來發展機遇來源于人口結構變化。

　　由于農民工年齡結構顯著上升，成為這一輪三四線房地產市場及消費市場大爆發的重要背景之一。同時，90后中超7000萬人受過高等教育，80后中3500萬高等院校畢業生，未來將有2.5億人受過高等教育，而這部分高質量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局。

　　從資金、高素質人才以及資源集聚來看，優勢資源均在向核心城市聚集。據此，保利發展戰略研究院提出明確提出“房地產已進入峰值時代”。實際數據已印證，即使2018年的市場運行周期承壓，仍不改行業規模高位的峰值特征。

　　未來將房地產市場將聚焦“胡煥庸線”（地理學家胡煥庸提出的劃分我國人口密度的對比線）東南，一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群仍將主導峰值時代；北方人口、資源、經濟向少數大城市的集聚效應會更明顯，而當前“南強北弱”格局下，南方城市整體看布局機會點優于北方。同時，隨著產業發展格局和城市格局的變化，動態調整百城名單。

　　同時，隨著公募Reits的開放，以及市場利率中樞的緩步下行，一線和二線熱點城市將迎來一個開發與經營長期并存，平衡發展的新時期。房地產行業將逐漸形成一個符合“租購并舉”，滿足人民多層次和多樣化需求的新生態。