穩(wěn)字當(dāng)頭 預(yù)警、微調(diào)或貫穿2019全年 

　　經(jīng)歷了今年三四月份的樓市“小陽(yáng)春”行情后，“紅五月”并沒(méi)有像市場(chǎng)期待那般原色重現(xiàn)，緊跟著的黃金購(gòu)房小長(zhǎng)假“端午”也在平淡中結(jié)束。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比2018年同期，2019年“端午”成交整體有所下滑。北京假期前兩日，新建商品住房成交僅4套，不足2018年一半。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，樓市從3月“小陽(yáng)春”到4月高點(diǎn)，隨后5月份至端午期間，整體市場(chǎng)出現(xiàn)退燒跡象。其原因是熱點(diǎn)城市調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，住房市場(chǎng)成交、土地成交、房企融資整體上漲乏力。

　　多城成交環(huán)比降幅明顯  

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，端午小長(zhǎng)假前兩日，北京新建住房分別成交1套與3套，較2018年的5套與4套，整體同比下調(diào)55.6%。二手住房方面，北京成交分別僅為40套和14套。深圳前兩日成交維持153套和149套。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的影響，但另一方面，這也是進(jìn)一步延續(xù)5月的退燒趨勢(shì)。5月一二線城市整體成交環(huán)比4月下調(diào)2%。

　　作為歷來(lái)成交旺季的“紅五月”在2019年并未顯現(xiàn)。2019年5月，北上廣深四個(gè)一線城市商品房成交面積環(huán)比僅深圳上漲，上海、廣州、北京環(huán)比均下跌。二手房更是遭遇寒流，一線城市和熱門二線城市的二手房成交量出現(xiàn)全面下滑。

　　廣州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月廣州二手住房成交4025套，較2018年5月的8846套，下滑54%。北京方面，北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅網(wǎng)簽量13764套，較4月環(huán)比下降4.7%，同比下降24%。這也是自4月以來(lái)，連續(xù)第二個(gè)月網(wǎng)簽量下滑。

　　除一線城市外，多個(gè)熱點(diǎn)二線城市也降幅明顯。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市中，5月僅無(wú)錫和蘇州出現(xiàn)二手房成交量環(huán)比上升態(tài)勢(shì)。其中，廈門雖然二手住房成交同比上漲高達(dá)196.5%，但環(huán)比下降20.3%，市場(chǎng)已現(xiàn)明顯調(diào)整。青島方面，二手住宅成交與廈門類似，5月環(huán)比下調(diào)6.1%，但同比仍高達(dá)33.7%。南京方面，5月二手住房成交7616套，環(huán)比下降13.3%，同比下降1.1%；杭州方面，5月二手住房成交環(huán)比下調(diào)1.3%，同比下調(diào)23.9%；金華方面，5月二手住房成交環(huán)比下調(diào)4.3%，同比下調(diào)44.2%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，4月下半月開(kāi)始，部分城市政策再次收緊，購(gòu)房者預(yù)期受到影響。另一方面，部分供應(yīng)承壓，阻礙成交釋放。例如上海樓市5月供應(yīng)量大幅縮水，供應(yīng)面積環(huán)比減少37.9%。

　　易居研究院研究員姚方認(rèn)為，2018年9月至2019年4月，二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅和成交套數(shù)近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速均處于低位盤整態(tài)勢(shì)。2019年4月10城二手房成交套數(shù)同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，5月保持了上升趨勢(shì)，但增速有所放緩，市場(chǎng)熱度回落，預(yù)計(jì)6月部分城市二手房成交量環(huán)比將進(jìn)一步下降。

　　政策收緊預(yù)期強(qiáng)烈  

　　樓市降溫的背后，是相關(guān)政策的收緊，政策預(yù)期的再度轉(zhuǎn)向。5月中旬，住建部再次對(duì)此前價(jià)格累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，加上此前被預(yù)警的6城，合計(jì)已向10城發(fā)布預(yù)警。隨后，蘇州召集30余家地產(chǎn)商舉行座談會(huì)指出，今年當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲幅目標(biāo)控制在5%，如果7月前蘇州樓市的幾大指標(biāo)仍未得到控制，蘇州將從擴(kuò)大限售范圍，提高外地人購(gòu)房需要的社保門檻等方面再度加碼調(diào)控。

　　近日，東莞出臺(tái)土拍新規(guī)，指出土地競(jìng)價(jià)不再“價(jià)高者得”，而是“最接近平均價(jià)者得”。新政規(guī)定，東莞市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)交易達(dá)到上限后，交易系統(tǒng)暫停接受新的報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過(guò)網(wǎng)上最終一次性報(bào)價(jià)方式，以終次報(bào)價(jià)中最接近所有終次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得入選人的競(jìng)價(jià)方式，其所報(bào)價(jià)格確定為該宗地最終報(bào)價(jià)。

　　廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，一次性最終報(bào)價(jià)，并以最接近平均價(jià)作為定價(jià)的依據(jù)，首先可以淘汰風(fēng)險(xiǎn)傾向高、杠桿高的開(kāi)發(fā)商；其次，由于中標(biāo)者對(duì)最終價(jià)格沒(méi)有影響力，所有投標(biāo)人都會(huì)基于市場(chǎng)基本面，顯示其對(duì)地塊的真實(shí)評(píng)價(jià)，最后出來(lái)的房屋供給也是最佳的。

　　東莞出臺(tái)政策的原因，正是熱度高漲的市場(chǎng)，以致數(shù)十家房企搶一宗地、買家多輪自加價(jià)提前鎖定地塊、溢價(jià)率高企等現(xiàn)象頻現(xiàn)。5月16日，融創(chuàng)以10.23億+商業(yè)部分自持年限40年的代價(jià)拿下沙田鎮(zhèn)商住地塊，溢價(jià)率50%，整個(gè)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)過(guò)程用時(shí)僅29秒。

　　張大偉說(shuō)，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。房住不炒也代表了未來(lái)樓市政策將依然打擊投機(jī)，未來(lái)微調(diào)的政策也有利于剛需。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)41次，年內(nèi)突破205次，較2018年同期上漲30%。

　　下半年整體基調(diào)維穩(wěn)  

　　此前，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表文章《中國(guó)不會(huì)靠炒房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)》表示，中國(guó)將牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)行進(jìn)在正確的軌道上。

　　對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，2016年以來(lái)中央針對(duì)房地產(chǎn)采取了堅(jiān)持“房住不炒”的定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有所降低，但我們必須認(rèn)識(shí)到未來(lái)15年中國(guó)房地產(chǎn)的灰犀牛始終在不遠(yuǎn)處徘徊，風(fēng)險(xiǎn)如影隨形。所以我們一定要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)保持高度的警惕，把它控制在相對(duì)安全的區(qū)間。

　　倪鵬飛認(rèn)為，從2019年來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)為維穩(wěn)、分化、放權(quán)。健康平穩(wěn)發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重；房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢(shì)所趨；也更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大。預(yù)計(jì)政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，實(shí)行局部試探性微調(diào)。不同城市的市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)果將明顯分化：一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)，在政策邊際改善之下，市場(chǎng)成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)；三四線城市區(qū)別對(duì)待棚改安置，已完成去庫(kù)存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。由于失去強(qiáng)政策托底，加之市場(chǎng)需求透支，市場(chǎng)銷售有可能進(jìn)一步回落。

　　張大偉認(rèn)為，未來(lái)為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定。從2019年來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控的微調(diào)將常態(tài)化。其中，將迎來(lái)更多監(jiān)管，住建部的預(yù)警系統(tǒng)已經(jīng)建立完成開(kāi)始常規(guī)性運(yùn)行。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主。此外，銀監(jiān)會(huì)將開(kāi)啟的“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作，也將對(duì)房地產(chǎn)資金帶來(lái)較大影響。