樓市調控換擋

　　2019年上半年，樓市調控松緊變換。數據顯示，2019年1-5月樓市調控政策達到205次，同比2018年增加近30%。下半年樓市依然處于調控換擋期，因城施策的換擋還將深化至“因區施策”。租房市場方面，長租公寓行業亂象浮出水面，資金鏈斷裂、利潤微薄、融資難度不斷加大使得長租公寓行業逐漸失落，各地的調控政策亦不斷加碼。在此背景下，開發商剝離長租公寓業務跡象初現。

　　“因城施策”大方針之下，調控步入看似無常的松緊換擋期。21世紀經濟報道記者注意到，6月以來，包括海南、西安、長沙等多地發布樓市“限購”調控政策，南寧120家房企因“捂盤惜售”等亂象被約談。這些城市有“微調”也有“微收緊”。

　　2019年以來，在“穩地價、穩房價、穩預期”的底層調控邏輯之下，調控次數的U型變化也體現了上半年調控趨勢的松緊變換。一季度，在調控政策處于相對平穩和部分城市調控寬松預期之下，諸多熱門二線城市房價出現明顯價格上行，住建部隨后在4月、5月向南寧等10地發出房價預警。

　　對于未來的調控趨勢，中原地產首席分析師張大偉認為，地方調控收緊預期依然存在。“市場可以小陽春，但不準入夏。”

　　多地接力調控

　　在5月18日接到住建部房價預警提示之后，南寧啟動樓市整治行動。6月25日上午，南寧市城管綜合行政執法局和市住建局等多部門約談全市120家房企，整治捂盤惜售、價外加價等諸多亂象。數據顯示，2017年至今，南寧市250家房地產開發企業被投訴，其中158家企業存在變相收取購房定金和預約金等價外加價行為，21家企業涉嫌捂盤惜售行為，22個雙限房項目涉嫌價外加價。

　　“南寧此前因房價地價漲幅偏大被住建部點名，未來應該會出臺相應調控新政。目前僅是部署調控市場，警示開發企業，整頓市場秩序，查處銷售亂象。”易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴21世紀經濟報道記者。

　　與南寧類似，因寬松的人才引進政策導致今年以來房價持續上漲的西安，已經發布了第六次調控新政，限購繼續升級。6月20日，西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組發布關于進一步加強住房市場調控管理的通知，新政將臨潼區納入限購范圍，同時要求新落戶家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外）落戶滿1年或連續繳納1年社保（個稅）方可購房，非本市戶籍購買首套房個稅或社保證明從2年提高到5年。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，新落戶的人也需要滿足一年社保，有助于防范一落戶就炒房的做法，后續各地人才購房政策也需要推進此類政策內容；此外，臨潼市場本身通地鐵又不限購，新政會讓炒房現象有所降溫。多位分析人士均認為，西安調控新政也與人口大量涌入、購房供需失衡以及房價持續上漲有關。

　　多個熱點二線城市政策收緊的同時，也有部分樓市新政卻呈現“微松”狀態。6月27日下午，海南省新聞辦舉行海南省完善人才住房、購車政策解讀吹風會，會上《關于進一步完善人才購房政策的補充通知》提出，實際引進并在海南工作但尚未落戶的各類人才，其家庭成員（含本人、配偶及未成年子女）中至少1人在海南省累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險，且家庭成員均在海南無房的，本人可申請購買1套住房；同樣，6月24日，長沙市不動產登記中心一份會議紀要在網絡流傳，文件對業務規范（限購）進行了明確，其中提到非長沙戶籍購房者可“補繳6個月社保或個稅”，限購出現松動跡象。嚴躍進認為，客觀來說，海南這一輪樓市調控后，房價有所下跌。通過此類靈活的購房政策，使得人才的安居樂業目標得以實現，對于后續市場交易反彈等也有積極作用；而長沙的微調，本質上來說是為了解決政策收緊后的細節性問題，實際上是一個便民的概念，而非松綁的概念。

　　樓市調控主線

　　“調控”是2019年上半年樓市的關鍵詞之一。中原地產研究中心數據顯示，2019年1-5月樓市調控政策達到205次 ，同比2018年的159次增加近30%。其中，1月份68次，2月份21次，3月份15次，4月份高達60次，5月份 41次。處于歷史高位的調控密度明確了“穩地價、穩房價、穩預期”的底層調控邏輯，調控次數的U型變化也體現了上半年的松緊變換。

　　2019年一季度，房地產調控整體寬松，信貸增量供應，部分城市“小陽春”乍現，熱門城市房價明顯上行。房價及土地過熱也讓二線城市成為今年上半年的關注焦點，尤其以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等強二線表現搶眼，房企搶地導致土地溢價率快速提升，二手房市場也在春節后快速回溫。張大偉分析指出，穩定是雙向調節，大漲不是穩定，暴跌也不是穩定。由此，房地產調控原則之一是：亂必調，漲幅過高必加碼。

　　4月19日的中央政治局會議再提“房住不炒”之后，住建部先后在4、5月份向新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的10城市提出預警，其中，4月份預警的6座城市并未公布，5月份則直接點名佛山、蘇州、大連、南寧。蘇州隨后宣布將把今年的房價漲幅控制在5%以內，海南、蘇州、合肥、杭州、西安、南寧等熱門二線城市也陸續加碼調控。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波告訴21世紀經濟報道記者，與以往的單邊調控不同，今年的調控呈現明顯的“雙邊多點”效應，表面來看上半年全國市場調控松緊變換無常，但依然可以明顯梳理出主線。“雙邊”就是在因城施策的前提下，熱點城市的政策總體從緊、而存在房價下跌風險的城市則會出臺“托市”政策。“多點”體現在調控不只針對房價單一維度，針對地價、限售、限購、公積金等都不斷會出臺多維度政策，這一趨勢也將在下半年延續。過熱的城市和地區未來出臺從緊調控措施將是個大概率事件，調控的松緊變換在二線城市的體現也更為明顯。

　　另一方面，預警、約談、問責等機制也說明“一城一策”“因城施策”正在走向深入，地方政府成為因地制宜實施房地產科學、精準調控的執行主體。張波指出，2019年下半年樓市依然處于調控換擋期，從全國嚴控到因城施策的指導方針變化，體現了調控政策將依然保持穩定、長短結合的節奏不變，同時因城施策的換擋還將在各城市深化到“因區施策”。

　　對于下半年調控趨勢走向，張大偉認為，地方調控收緊預期依然存在，并且最近信貸政策收緊預期再起，“市場可以小陽春，不準入夏。”

　　這與嚴躍進的看法基本一致：目前調控總體趨嚴，相比一季度略有調整，后續三季度預計還會收緊，到今年第四季度會相對放松；信貸政策預計在第三季度會收緊，而到第四季度會有所放松；此外，管控金融風險是近兩年調控主線，后續樓市調控，會繼續在穩地價等方面進行，同時包括租賃市場、學區房、老舊小區改造等方面都預計會有新的政策出現。