7月15日，盛夏，北京。
中海地產以79.4億拿下豐臺區造甲村地塊，成為今年的新總價“地王”；21天前，這家公司剛剛拿下深圳光明單價“地王”。
類似中海這樣的大型房企，正在成為土地和并購市場的主導者；另一邊廂，不少中小房企卻陷入了各種危機，如泰禾集團、新城控股，資金鏈和“黑天鵝”困擾著他們。
在中國房地產發展史上，似乎沒有哪一年像2019年上半年這么分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小陽春、五六月的搶地、七月的金融管控，以及貫穿上半年的房企業務、人事大調整，內部腐敗頻發，都昭示了這是不平靜的一年。
在這紛繁蕪雜的表象之下，有一條融資的暗線潛行。有無充裕的資金、能不能持續拿到低成本的資金，以及能否自造持續的現金流，是房企所有外在行為的推動力。
隨著市場的波動加大、融資的持續收緊，不同信用的房企之間，融資能力的分化凸顯。
進入7月以來，銀保監會對房地產信托、海外發債進一步嚴控，標志著房地產金融調控升級，下半年房企融資將更為艱難，不少進入償債高峰的房企，或將出現流動性困難。
入春后搶地
3月之后，7月之前。
中間的3個月“小陽春”，是開發商們幸福而迷醉的日子。房子好賣了，融資通暢了，又開始搶地了。
在程紅（化名）的印象中，過去3個月土地市場的熱度，像是回到了2015、2016年。一二線城市地王頻出，行業集體性“補倉”的熱情高漲，其中6月尤其火爆。
程紅是深圳一家中型開發商投資部人士。他參與了6月24日深圳的“史詩級”土拍。本場土拍，吸引了數十家房企參與，收金224億，其中龍華“地王”可售樓面價達6.7萬/平方米。
不僅是深圳。據中原地產統計，截至6月末，全國50個大城市合計賣地超2萬億，同比增17.4%。
分析大家積極拿地的原因，程紅認為，首先是地方推出了不少優質地塊，宅地供應增加，開發商很感興趣；其次是很多公司資金充裕了，尤其是央企國企、大型房企。
數據顯示，上半年，中海及旗下中海宏洋拿地超過25宗，花費640億，若加上7月15日的北京地王，則已超700億；自5月份開始，保利發展在土地市場發力，僅6月拿地就超過了240億。
超大型民營房企也是土地市場的主力。碧桂園1-6月累計拿地981億（權益），融創拿地近700億。
程紅所在的公司雖然規模不是超大，但是個進取型公司，老板的目標是兩三年內達到3000億，因此對各個城市的土地都非常關注。今年已在廣深拿了幾塊地。
易居智庫中心研究總監嚴躍進指出，資金因素推動房企“搶地”。二季度房企銷售不錯，此外資金狀況回暖，再融資寬松，增加了拿地的底氣。
Wind數據顯示，上半年房地產行業發行債券440只，同比增長42.39%，累計金額3466.03億元，同比增長29.12%。
中指數據顯示，上半年房企海外債發行約2615億元，超過去年全年；信用債發行總額3105億元，信托超4500億。
不過分化也在加大。同策研究院總監張宏偉表示，2019年上半年，40家典型上市房企融資規模波動較大，融資狀況十分不穩定。
中大型房企優勢盡顯。今年截至目前，中海境內外融資數百億，利率低至2.9%，創行業新低；保利上半年融資超過200億，利率低至3.6%；融創公告上半年融資金額超200億，利率7%左右。
內部暗流洶涌
銷售和土地市場的火爆表象之下，房企內部則問題不斷，從開發商向運營商轉型六年后，房企普遍面臨新業務的調整和收縮。
房地產龍頭萬科旗下四大區域，正在對各項新業務進行“修剪”。
7月初，被萬科列為核心業務的長租公寓，在深圳按下暫停鍵。深圳萬科正對已簽約改造的城中村房源進行清退并提供賠償；同時，萬科長租公寓事業部總經理薛峰離職。
萬科并非孤例。5月，被委以重任的碧桂園集團副總裁、機器人公司總裁沈崗離職。
機器人是碧桂園的重點業務之一，計劃五年內投入至少800億元，打造機器人全產業鏈高地。負責人的離職，為這一試水業務蒙上一層陰影。
此外，龍湖、遠洋、佳兆業等公司的長租公寓也在縮減投入。程紅所在的公司前兩年曾積極布局長租公寓，但目前也已暫停。“老板覺得只把存量做好就不錯了。”
新業務的收縮也與資金、財務有關。今年年初，萬科董事會主席郁亮在內部信中表示，三年不賺錢的新業務，都要砍掉。
開發商的多元化轉型難見盈利。多位房企內部人士透露，數年來，開發商基本都是用房地產的錢去支撐長租、教育、養老、度假等新業務的投資，在市場好的時候，問題不大；但房子一旦不好賣了，主營業務現金流緊張了，就再難“輸血”新業務。
如萬科萬村整改“燒錢”卻難短期盈利；恒大曾剝離虧損的快消和糧油，而足球和新能源汽車目前仍是虧損，恒大健康財報顯示，去年虧損達14億；碧桂園的機器人，更是投資不菲，短期卻沒有任何收益。
對資金和財務的重新考量，讓房企尤其是民營房企對內部腐敗的容忍度降低為零。程紅透露，在房企的內部體系中，營銷口相對更易套利，這兩年爆發的內部腐敗大多與此有關。
年初，雅居樂地產集團內部通報，海南區域總裁簡毓萍、廣州區域副總裁蔡小鵬兩人，因在營銷口、采購口貪污，雙雙被開除解雇。
5月，朗詩地產、保利發展也相繼爆出員工腐敗問題。
21世紀經濟報道記者獲悉，6月底，某房企巨頭無錫公司銷售條線爆出一樁貪腐案，相關人員因倒賣內部房源和特價房，涉案金額或超過億元；另外一家大型央企北京公司營銷人員全線“下課”，或與貪污銷售“渠道”費用有關。
錢根再收緊
外熱內冷之際，房企的融資也將被重新收緊。
普益數據統計，2019年前6月，房地產信托募集資金為4500億元，創下近幾年的新高。
然而，拐點已至。
近期，監管開啟嚴厲的“窗口指導”：房地產信托不超過2019年6月30日的規模，“432”的通道類、地產公司并購類業務全部暫停。
中融信托人士表示，現在回看，嚴控房地產融資和信托，23號文只是一個開端。
7月12日，發改委下發通知，房企海外發債“只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務”，其他資金用途，如補充流動性、資本性支出、償還內債等被全面限制。
事實上，多名房企人士稱，5月份以來發改委已放緩房企海外發債，未來房企美元債將處于“存量滾續”，難有新增。
政策的效果已經顯現。6月，房地產信托成立規模465.83億元，環比5月縮水227.61億元，降幅達32.82%。
“從去年四季度開始，錢就非常緊了，今年一二季度好了些，但是現在感覺又緊了。”程紅回憶，這一年來，行業的資金狀況陰晴不定，未來的不確定性非常大。
他說，公司給出的策略就是抓住銷售窗口，盡快賣房；在融資順暢的時候，也找機會拿地，不過拿地金額不能超過當期銷售的50%。
而據記者了解，目前一些房企從銀行、資本市場、信用債等低成本的渠道，已經融不到資了。去年爆出資金鏈問題的泰禾身陷泥淖，只能賣項目紓困。
但還是不夠。7月11日，泰禾在新加坡掛牌發行一只美元債券，利率高達15%，震驚業內和債市。
“這么高的利率，可見很缺錢了。”程紅不禁慶幸，自己公司還能以較低的成本融資，這家民營房企在香港資本市場的口碑不錯。
嚴躍進提醒，其他凈負債率高企、短期償債較多的房企也應警惕，如恒大、富力、佳兆業等凈負債率在100%以上的房企。
財報顯示，2018年恒大凈負債率為151.9%，富力凈負債率為184%，而以做舊改專長的佳兆業凈負債率更達236%。
國泰君安報告指出，早在2018年下半年來，房企的短期債務占比就有增長的趨勢，融資期限的擴張甚至到60個月以上。2019年－2020年是房企債務兌付高峰期，接近3成的融資在24個月內到期。
另據Wind數據顯示，2019年房企國內債到期數量508只，總償還量5303億元；海外債到期數量66只，到期規模238億美元。以此計算，下半年到期債務仍有近7000億元。其中，恒大、富力、佳兆業等短期債務壓力較大。
