從加強房企資金審查到局部城區(qū)定向放松限購，從放寬豪宅標準到限制房企平均利潤率……2019年這樣的調(diào)控力度釋放了什么信號？未來房地產(chǎn)市場走勢如何？
樓市總體平穩(wěn) 調(diào)控取得預(yù)期效果
“房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運行，實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在近日舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上如此評價2019年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展。
這一判斷得到數(shù)據(jù)印證：今年1月至11月全國商品住宅銷售面積達13.1億平方米，同比增長1.6%，穩(wěn)中略升；11月70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅分別連續(xù)7個月和8個月相同或回落，市場預(yù)期趨穩(wěn)。
筆者近期走訪發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)定，“房價暴漲時代成過去時”獲得普遍認同。不少購房者向記者表示，新樓盤近期促銷力度大、供給充足、可選擇余地大；由于相當數(shù)量的購房者被分流至新房市場，二手房市場漸成買方市場，“價位合適”才考慮入市。
根據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的《中國住房發(fā)展總報告（2019-2020）》，2019年房價總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分布演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴大。
“2019年，我國樓市年度穩(wěn)定有降，季度上下波動，空間再度分化，總體邁進調(diào)控預(yù)設(shè)的合理目標。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。但他也指出，目前房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，是在政策措施管控下的弱平衡，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的深層次因素尚未得到根本性轉(zhuǎn)變。調(diào)控進入關(guān)鍵時期，應(yīng)保持定力、從容應(yīng)對。
落實“一城一策”長效機制試點穩(wěn)妥推進
“對于涉嫌集體惡意炒作房價的小區(qū)，主管部門將暫停辦理該小區(qū)二手房網(wǎng)簽手續(xù)”，深圳市住房和建設(shè)局近日發(fā)布通告稱，將采取五大措施嚴厲打擊哄抬房價等各類不法行為。
“開發(fā)商參與商品住房開發(fā)建設(shè)用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規(guī)自有資金，其來源不屬于金融貸款、資本市場融資”，黑龍江省住建廳等6部門日前聯(lián)合發(fā)布通知稱。
梳理今年以來各地調(diào)控舉措可以看到，一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調(diào)控政策；另一些地方則適度寬松了限購政策，如深汕特別合作區(qū)商品房全面解凍，廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區(qū)放寬了人才購房的社保年限或戶籍門檻等。
“今年各地樓市政策呈現(xiàn)雙向精準調(diào)控特點，既有放松，又有收緊。”陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌認為，樓市調(diào)控在持續(xù)打擊投機性需求的同時，也加強了對真實居住需求的保護。
各地錨定“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標，因城、因區(qū)、因時施策，積極主動作為，保持了樓市總體平穩(wěn)運行。
在中央層面，房地產(chǎn)政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，夯實城市主體責任，土地調(diào)控機制顯著完善、財稅制度邁出重要步伐、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃不斷出臺，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)長效機制試點。
從房地產(chǎn)金融監(jiān)管看，“從緊”為全國樓市調(diào)控主要特點。信托、發(fā)債等房地產(chǎn)融資渠道收窄，貸款規(guī)模控制加強，銀行信貸資金或資金借助信托等渠道進入房地產(chǎn)市場收緊。
值得注意的是，2019年，制定完善長效機制的基礎(chǔ)性工作穩(wěn)步邁進。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步構(gòu)建了房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標體系，開展月度監(jiān)測、季度評價，及時預(yù)警提示。
堅持“房住不炒”平穩(wěn)健康發(fā)展內(nèi)涵更加豐富
保持定力，穩(wěn)字當頭，2020年房地產(chǎn)調(diào)控指向鮮明。
“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”“2020年要著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”……
從12月份的中央經(jīng)濟工作會議，到中央高層近日在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會，再到全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，各次重大會議上都重申了房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。
受訪專家普遍表示，從2016年開啟的本輪調(diào)控，在宏觀經(jīng)濟復(fù)雜變化的形勢下堅持了下來，取得了初步成效，積累了一定經(jīng)驗，凝聚了全社會強大共識。
房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，中流擊水從容應(yīng)對。倪鵬飛說，房地產(chǎn)調(diào)控是國家的一個重大戰(zhàn)略操作，是塑造高質(zhì)量發(fā)展的新動力、新機制、新引擎和新路徑。
“市場環(huán)境及預(yù)期不斷變化，房地產(chǎn)市場會處在波動運行之中。”倪鵬飛說，地方調(diào)控政策或根據(jù)當期和未來可能的變化而適時微調(diào)，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標很明確，市場不應(yīng)對地方因城施策的局部微調(diào)作“調(diào)控松綁”解讀。
惠民生，強保障，中央經(jīng)濟工作會議提出“加強城市更新和存量住房改造提升”“做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”等舉措，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展內(nèi)涵更加豐富。
根據(jù)中指研究院的一份報告，展望未來，在土地供給結(jié)構(gòu)和住房制度改革的趨勢下，重點一二線城市以租賃住房和政策性住房為主的剛需類產(chǎn)品供給將會繼續(xù)提升，而對于大多數(shù)普通二三線城市來說，改善型住房需求仍將是市場成交主力，且人口年齡結(jié)構(gòu)的變化會加速此類需求釋放，未來高性價比、品質(zhì)突出的產(chǎn)品更易受到市場青睞。
