臨近年末，重點(diǎn)城市將迎來(lái)土拍高峰。
由于集中供地節(jié)奏改變，多個(gè)城市今年增加供地次數(shù)。近日，廣州、天津、福州、東莞等城市陸續(xù)發(fā)布第四批次集中供地出讓公告，南京、武漢、蘇州則公布了第五批次集中供地情況，上述供地均計(jì)劃于12月完成出讓。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，即將于11月29日進(jìn)行第四批集中供地的北京，也將推出第五批次供地。
而武漢市土地交易中心表示，近期武漢加快了供地節(jié)奏，后續(xù)將適時(shí)發(fā)布本年度第六批次集中供地公告。
多個(gè)城市集中供地進(jìn)行加推的背后，是其全年供地計(jì)劃完成不及預(yù)期。
中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月24日，根據(jù)22個(gè)重點(diǎn)城市各自于今年上半年發(fā)布的市本級(jí)2022年全年供地計(jì)劃，22城計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地12875公頃，實(shí)際供應(yīng)土地面積7135公頃，全年供地計(jì)劃完成率僅55%。
“如果剔除已經(jīng)供應(yīng)的綜合用地中的其他類用地面積，實(shí)際完成率恐不足5成。這樣的土地出讓完成率，意味著明年的新房供應(yīng)數(shù)據(jù)也將不太樂(lè)觀。”中指院分析師表示。
根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，目前，僅合肥、無(wú)錫、上海、廈門4個(gè)城市完成了今年的供地計(jì)劃。其中合肥完成率達(dá)到136%排名第一，無(wú)錫5批次供地之后完成率將達(dá)到109%。
北方城市土拍市場(chǎng)整體難言樂(lè)觀，平均供地計(jì)劃完成率36%，僅天津完成率過(guò)半，北京完成率不足4成。華中地區(qū)長(zhǎng)沙表現(xiàn)較好，廣州深圳也達(dá)到“及格線”。
而今年供地計(jì)劃完成率較低的城市是長(zhǎng)春及重慶，僅完成了全年供地計(jì)劃的16%。
“距離今年全年結(jié)束仍有1個(gè)多月的時(shí)間，各個(gè)城市在加緊完成第四、五批次的集中供地，預(yù)計(jì)最終22城平均的全年供地計(jì)劃完成率將在60%左右。”上述中指院分析師稱。
事實(shí)上，2022年以來(lái)，各城市集中供地的供應(yīng)量和成交量都處于逐輪下滑的態(tài)勢(shì)之中。
為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，今年多個(gè)城市在加推供地批次的同時(shí)，還放松了集中供地的土拍政策，如降低土拍門檻、增加房地差、減少租賃住房和自持的比例等，但實(shí)施效果不佳。
“22城整體土拍溢價(jià)率從2022年第一批的15%降低到第四批的5%，大部分城市幾乎都是底價(jià)成交。”克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)謝楊春表示。
在拿地企業(yè)特征方面，央企和國(guó)企依舊是拿地主力，而城投公司托底拿地的現(xiàn)象較為突出，以起到維穩(wěn)的作用。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度末，城投公司拿地超過(guò)1300幅，占比41%；拿地金額超過(guò)1萬(wàn)億元，占比30%。從2022年10月的集中供地情況看，蘇州、濟(jì)南、南京等城市的城投公司拿地比例高達(dá)80%以上。
“進(jìn)入今年四季度，部分房企在拿地方面出現(xiàn)了疲態(tài)。保利、招商、中海、越秀等龍頭房企在10月份的拿地金額均低于前三季度平均水平。”謝楊春稱。
“雖然近來(lái)面向涉房企業(yè)的融資政策有所放松，但受益房企較為有限，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，多數(shù)房企的資金仍舊趨緊，加之經(jīng)過(guò)前三輪集中土拍的消耗，四季度品牌房企的拿地意愿將會(huì)較此前進(jìn)一步降低。”克而瑞分析師指出。
其進(jìn)一步表示，隨著土地成功出讓的難度越來(lái)越高，會(huì)倒逼地方政府在接下來(lái)供地時(shí)精準(zhǔn)匹配房企的投資需求，第五輪土拍門檻或?qū)⑦M(jìn)一步降低。
