張大海
2024年4月召開的中央政治局會議再提房地產去庫存，“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。這一要求完全符合2023年中央經濟工作會議提出的“穩中求進、以進促穩、先立后破”的宏觀工作總基調。
當前影響房地產市場的因素很多，而直接反映房地產市場供求關系的因素是人口基數。國家統計局數據顯示，2023年，全國商品房銷售面積 111735萬平方米，比上年下降8.5%；商品房銷售額116622億元，同比下降6.5%。而根據國家統計局公布的數據，2017年—2023年的7年間，全國出生人口較2016年累計減少3669萬人；《中國人口普查年鑒-2020》數據顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米。由此推算2017年—2023年的7年間，潛在住房需求累計減少153217萬平方米，是2023年全國商品房銷售面積的1.37倍。隨著人口增速持續放緩、人口老齡化繼續加劇，對未來房地產市場發展的制約作用將更加凸顯。
因此，房地產行業要去存量、優增量，實現轉型發展，需充分認識出生人口增長對刺激房地產市場需求所發揮的積極作用。
全國人口與家庭動態監測調查結果顯示，經濟負擔過重是制約育齡婦女再生育的最突出的因素，而家庭生活消費中最大的負擔就是購房消費所造成的資金壓力。這些年，國家和地方政府出臺系統性支持政策，助推出生人口增長，但適齡生育群體的經濟壓力并來得到有效緩解。有的地方政府也出臺了對生育家庭提供財政補貼的政策，但鑒于目前和今后相當長的一段時間，地方政府的財政狀況會普遍緊張，可以預見對生育家庭所發揮的補償作用將非常有限。
近年來，金融機構通過降低貸款利率來減輕居民消費貸款的壓力，個人住房貸款利率也持續回落。但對于動輒10年、20年甚至最高長達30年的個人住房貸款，購房者所承擔的貸款利息無疑是一筆不小的家庭開支。尤其是對于生育家庭而言，孩子的養育成本已經成為生育家庭的一項重要開支。根據《中國生育成本報告2024版》公布的數據，0~17歲孩子的平均養育成本約為53.8萬元；0歲至大學本科畢業的孩子平均養育成本約為68萬元。上海和北京家庭0~17歲孩子的平均養育成本更是分別高達101萬元和93.6萬元。再加上住房消費貸款所需要承擔的利息支出，生育家庭的生活壓力不言而喻。
因此，筆者建議把有限的財政補貼作為資金杠桿，推動金融資金進入促進人口增長、激活消費市場的領域。如由銀行等金融機構向生育適齡群體提供生育家庭住房消費貸款，由保險公司提供還款信用保證，政府將對生育家庭的財政補貼變成生育家庭住房消費貸款貼息。如此，便可通過金融服務和財政政策的深度結合，有效解決生育家庭購買住房的資金問題，通過分期還款減輕生育家庭的資金集中支付壓力，用財政貼息方式讓生育家庭僅承擔住房消費貸款的本金，免于承擔住房消費貸款的利息。
對于適齡生育群體而言，住房消費免息貸款能夠為生育家庭提供必要的購房資金，讓生育家庭將更多的資金用于孩子的教育培養，有助于孩子高質量成長。同時，住房消費貸款的本金可采用分期還款的方式，不僅能夠有效緩解生育家庭資金集中支出的壓力，隨著時間的推移、經濟的發展、家庭收入的持續增長，生育家庭未來所面臨的還款壓力還會大大減輕。因此，讓生育家庭享受住房消費貸款免息政策，能夠有效減輕適齡生育群體因住房消費壓力產生的思想顧慮，增強適齡生育群體的生育意愿，激發生育群體購買住房的意愿，讓適齡生育群體愿生育、能買房、敢消費。
對金融機構而言，憑借當前金融業的風險管理能力，完全能夠將生育家庭住房消費貸款的風險控制到合理水平，目前正在運行的個人住房消費貸款管理模式完全能夠保證生育家庭住房消費貸款業務的順利運行，從而成為金融業服務民生的優質業務。隨著出生人口的不斷增長、貸款規模的持續擴大，生育家庭住房消費貸款等創新型業務必將發展為支撐金融業健康發展的重要支柱，有利于促進中國金融業創新發展模式，優化金融服務，推動金融強國建設。
對于房地產業而言，生育家庭住房消費免息貸款業務的推出，能夠促進房地產行業剛性消費需求和改善型消費需求的增長，尤其是能夠有效拉動二、三胎家庭改善型住房的消費需求，提升住房需求的中樞水平，為房地產行業轉型發展提供新的機遇。剛性和改善性住房需求潛力的持續增長，為化解房地產企業債務風險、改善房地產行業經營環境贏得了時間和空間，為房地產行業去存量、優增量提供了消費基礎。在當前國民經濟轉型升級的關鍵時期，房地產市場消費基礎的夯實和增長，能夠更有效地發揮房地產行業社會經濟發展穩定器的作用。
對于政府而言，將對生育家庭的財政補貼變為生育家庭住房消費貸款的貼息，能夠充分發揮財政資金的杠桿示范作用，引導更多資金進入更廣范圍的出生人口生產消費市場，有效拉動社會消費，推動生產消費的可持續增長。房地產及相關產業的發展能夠促進稅收的增長和政府相關收入的增加，為推動財政貼息政策實施提供可持續的財力支撐，從而形成支持財政貼息政策可持續運行的良性循環。
筆者認為，國家目前和未來的財政收入水平，完全能夠承擔生育家庭住房消費貸款的貼息支出。按每個家庭貸款100萬元計算，貸款利率參照目前住房公積金貸款利率2.85%，10萬億元的生育家庭住房消費貸款一年產生的利息為2850億元。2023年全國一般公共預算收入突破21萬億元，增長6.4%。由此可見，政府財力的持續增長完全能夠跑贏貸款貼息增長所需要的支出。
為充分調動地方政府財政貼息的積極性，建議國家與地方政府按比例承擔生育家庭住房消費貸款貼息所需的資金，國家也可以通過發行超長期國債提供財政貼息所需資金，給貸款銀行減免相應額度的稅負也是一個可以考慮的政策方向。
綜合分析，筆者認為，及時出臺生育家庭住房消費貸款免息政策，能夠加快推進房地產去存量的周期進程，為優增量提供必要的需求空間，為推動構建房地產行業發展新模式注入新活力、增添新動力。
（作者系中融人壽北京公司總經理）
