近日，中國證券報記者對北京地區二手房市場進行實地走訪發現，近地鐵次新二手房房源數量驟減，價格出現小幅抬升。
掛牌房源驟減
近日，中國證券報記者對位于北京大興、豐臺、朝陽等多個地區2015年前后建成的品質小區進行了實地走訪。隨著3、4月成交量放大，前期掛牌的次新小區房源普遍已成交下架。新增掛牌房源中，符合前期市場價的非常有限。而長期未售出的掛牌房源多數存在稅費高、賣房意愿不強、高出市場價較多等問題。
此外，中國證券報記者查閱各大二手房中介平臺成交記錄發現，多數次新小區近期成交價相比2019年底及2020年前4個月，均出現了不同程度的抬升。
以位于大興棗園地區某品質次新房住宅小區為例，從成交記錄看，該小區目前成交價相比2019年底，每平方米上漲了2000元-3000元。而新增掛牌價相比此前的成交價則高出5000元/平方米左右。
“價格確實是漲了一些。目前在售房源普遍是樓王位置，裝修也比較優質，相比前期成交房源價格高，是可以理解的。”負責上述品質次新房住宅小區的二手房中介對中國證券報記者表示，“另外，小區掛牌房源本來就少，掛牌業主都是一個單元的鄰居，一個掛的高，其余的都想掛高。次新房業主的心理預期常常出現扎堆現象。因為品質小區和周圍小區相比，總可以找到賣點。二手房雖然有一定的市場參考價，但是如果同一批掛牌房源的心理預期一起抬升，也是可以左右該小區的市場價。”
值得注意的是，中國證券報記者走訪發現，品質小區二手房源掛牌量驟減，與二手房中介不無關系。
“一旦有房源出現價格下調，手里有潛在客戶的銷售人員，都會把降價信息第一時間傳遞出去，讓這些客戶來看房或約見業主。一套房源只要有降價記錄，就說明業主有成交的意向，只要有意向就能接著談。順著這個思路，一套房子的帶看人數和約談量就上來了。”某中介銷售人士對中國證券報記者表示，“現在中介都實行團隊作戰，房源維護端負責業主維護，將業主的最新信息第一時間傳遞出去。客戶營銷端則負責找客戶，一個客戶不合適，立馬換下一個。品質小區的次新房，只要符合市場價，最多一周，就能賣出去。”
多途徑開發房源
值得注意的是，中國證券報記者走訪發現，各大中介人員均指出，目前都不會主動去收房，而是通過其他新途徑認識業主。
“以前都是主動收房，最常見的是站在小區入口處發傳單。但是，賣房這么大的事，一般業主也信不過站在小區發傳單的人。加上疫情期間，這類行為也不可能被允許。所以，認識業主、收到房源這種事，只能靠前期品牌影響力。此外，頭部中介還靠品質租房業務來認識業主，增加房源掛牌量。”多位資深中介銷售人員對中國證券報記者表示。
中介所稱的新途徑中，品牌公寓出租是最常見的因素。某頭部中介對中國證券報記者表示，所有中介的長租房項目都是虧損的。特別是監管部門嚴打隔斷房出租后，長租房業務更是名副其實的“雞肋”產品。但是，之所以不取消，很大程度上和長租房業務可以直接接觸到業主有關。主要業主委托租賃，就很有可能委托銷售。
“優質房源減少，直接導致各大中介平臺對待業主的態度發生了變化。以前房源多的時候，業主掛牌價格高出市場預期，中介會先于購房者讓業主調低預期。現在掛牌量少，一個業主在多個平臺都掛牌，哪個平臺后降價，業主對哪個平臺有好感。房源少直接導致很多平臺保護業主的心態更為突出，在一定程度上也左右了市場價格。”多位市場觀察人士對中國證券報記者表示。
對此，中原地產首席分析師張大偉表示，目前國內房屋中介備受爭議的根本在于雙邊代理制。國內房屋中介普遍是一手托兩家撮合交易，在這種模式下，中介作為居間方必然會聯合強勢的一方去打壓弱勢一方，總有一方要吃虧。尤其是一兩家中介整體份額比較大的時候，中介還會起到對二手房市場加杠桿的作用，在市場火爆的時候加劇房價上漲和市場看漲情緒，在市場下調時也會起到加速下調的作用。隨著房地產未來進入穩定發展期，中介未來發展的趨勢會逐步與國外的單邊代理制接軌。
過戶時間延遲
值得注意的是，中國證券報記者走訪還發現，各大中介宣稱，由于近期成交量大，加上疫情期間房管局要求提前預約過戶等手續，如果目前成交簽約，過戶時間相比此前已延遲了很多。
“大興區房管局的排號已排到了6月份，全部完成過戶要2個月的時間，這主要和最近成交量增加有關。此外，受疫情影響，房管局要求在一定時間內只能受理一定的過戶量，加上商業貸款批貸時間也有所延遲。這些都導致了過戶時間延遲。”大興地區多位中介銷售對中國證券報記者表示。
針對學區房的換房客戶，上述銷售人員對中國證券報記者表示，“很多學區房的換房客戶知道這個時間后，心態歸于冷靜。前期很多西城學區房銷售稱西城過戶只需要15天，首先我們覺得不太可能。其次，把大興的房子賣掉就需要2個月左右，再去西城買，想趕上‘7.31’前落戶不太現實。我們如果遇到這類換房客戶，會把時間風險告訴他們。”
