2020年以來，房企新增融資規模普遍較大。中國證券報記者了解到，房企在降杠桿和擴規模之間難以實現平衡，不少降負債的企業拿地節奏放緩、銷售目標調低。業內人士指出，為了行業穩定發展，房地產企業應把安全運行線放在首位。
負債較高
5月12日晚，金融街發布《關于累計新增有息負債超過凈資產百分之二十的公告》。公告顯示，截至2019年末，公司凈資產金額為389.81億元，有息負債余額為869.51億元；截至2020年4月末，公司有息負債余額為984.25億元，累計新增有息負債金額為114.74億元，占公司2019年末凈資產的比例為29.43%。
金融街指出，截至2020年4月末，公司銀行借款相比2019年末減少1.2億元，占2019年末凈資產比例為-0.31%。非金融企業債務融資工具（SCP）和CMBS增加82億元，占2019年末凈資產比例為21.04%。其他有息負債增加33.93億元，占2019年末凈資產比例為8.7%。從負債結構看，截至2019年底，金融街共持有有息負債869.51億元，基本以長期負債為主，短期負債比例僅為18.7%。
克而瑞根據房企發布的2019年年報統計顯示，2019年末房企的總有息負債量46942億元，同比增長16.40%。其中，總有息負債超過千億元的有11家，同比增加1家；有息負債同比增長的企業占比達到86%，同比持平，但增幅達50%以上的僅有6家，同比減少5家。
除上述新增有息負債外，近期，金融街還發布了多筆大額融資計劃。4月29日晚，金融街發布《關于公開發行公司債券的預案》，公司本次申請公開發行公司債券票面總額不超過181億元（含181億元，最終規模以監管機構審批為準）。公司本次申請公開發行公司債券獲得監管批文后，擬采取分期發行方式，用于償還到期公司債券和其他金融機構借款等合規用途。
多家機構監測指出，金融街近年來由于投資強度較大，負債水平整體攀升迅速。截至2019年底，公司凈負債率為188.9%，在所有上市房企中，凈負債率排名居前。除金融街外，截至2019年底，華遠、富力、建發、融創、中南、恒大、綠地、佳兆業、陽光城、金科等房企凈負債率也超過100%。
難求平衡
值得注意的是，不少房企在2019年年報披露，報告期內大幅降低了負債率。但是，與此同時，這類房企普遍調低了2020年的銷售目標。究其原因，房企負債率降低主要和拿地減少有關，拿地減少使得房企可以銷售的項目量減少，進一步影響房企未來的銷售金額。降負債、擴規模之間難以尋求平衡。
以新城控股為例，公司2019年年報顯示，公司共實現營業收入858.47億元，同比增長58.58%；實現歸屬于上市公司股東凈利潤126.54億元，同比增長20.61%。報告期內，新城控股凈負債率由2018年的49.21%大幅降低至16.36%。
銷售目標方面，新城控股將2020年的銷售目標定為2500億元，相比2019年銷售目標，調低預期明顯。公司2019年年報顯示，報告期內，公司合同銷售金額達2708.01億元，同比增長22.48%，銷售面積達2432萬平方米，同比增長34.21%。
對于新城控股調低銷售目標的原因，平安證券指出，新城控股由于2019年拿地開工放緩，加上應對突發事件出售部分項目，將對公司2020年可售貨值形成制約，疊加疫情影響，預計2020年銷售額存下行壓力。公司2020年計劃銷售額與新開工分別為2500億元和1665.1萬平方米，同比下降7.7%和47.9%，后續需持續關注拿地開工放緩對公司貨值及銷量的影響。
值得注意的是，部分降低負債率的房企，雖然沒有調低銷售目標，但為減輕負債壓力，采取降價促銷的方式，以加快項目的周轉速度。2020年以來，以中國恒大為代表的上市房企普遍開展大規模降價促銷的活動。從結果看，這些房企雖然銷售金額取得一定的進展，但利潤率出現普遍下降。
多元化融資
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對中國證券報記者表示，規模與負債確實難以平衡，擴大規模往往會帶來成本的上升，從而使得負債率提升；注重資金的安全性，則對規模擴張有一定的影響。企業要平衡好兩者之間的關系，不能一味地注重規模，也不能一位地注重資金安全。一般企業要把握住拿地和融資的窗口期，如市場不好的時候，要多拿地補倉；融資條件好的時候要積極融資，融資環境成本較高的時候相應地減少融資。
王小嬙指出，房地產行業的資產負債率在80%左右是相對安全的。房企應該多元化融資，尋求更多的融資渠道。在融資結構上，利率較低的國內貸款占比要相對高點，尤其是在國內貸款環境相對寬松的情況下。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對中國證券報記者表示，從房地產企業的角度來說，高杠桿是高利潤、高回報的重要實現途徑，高杠桿游戲對房企具有很大誘惑力。不過，從防控金融風險的角度看，房企自有資金有限，投資量大，建設周期長，資金回收慢，特別是易受到宏觀經濟和相關政策的影響。因此，資金尤其是信貸資金不能無限制地流入房地產行業。對于凈負債率高、債務結構不合理、融資渠道單一的房企，更應該積極思考如何保證企業資金鏈的安全，將負債率降低到一個比較健康的水平。
