近日，記者對北京地區二手房市場走訪調研發現，市場整體趨于平淡，成交量較為適中。除了個別急售房源報價相比前期成交價出現一定下探，在售房源整體報價和成交價小幅上漲。從成交量看，區域之間存在一定差異。值得注意的是，幼升小、小升初錄取接近尾聲，學區房成交稍顯平淡。五環外的剛需房成交近期則出現一定釋放，成交量和成交價均小幅走高。
房價波動較小
“北京地區的二手房價格下跌很難，淡季和旺季的區別主要體現在成交速度和成交量上。”位于南五環某二手房中介銷售人員王麗(化名)對記者表示，“淡季的時候，賣出一套房子可能要幾個月，旺季可能只要幾天。”
王麗介紹，春節之前，大興區的二手房帶看量受疫情影響較大，成交出現下滑。但在清明、五一、端午等假期期間，看房客戶逐漸增加，推動成交量提升，特別是近期成交量抬升明顯。而在之前，春節前后往往是二手房成交旺季。
“最近幾年，北京地區二手房市場一直較平穩，除了學區房市場，其余樓盤價格波動較小，漲跌都比較困難。”一位在北京多個片區工作過的二手房銷售人員對記者表示。
5月份，北京地區二手房價格漲幅整體收窄。國家統計局數據顯示，2021年5月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州環比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個百分點；深圳由上月持平轉為下降0.1%。
“升學季”步入尾聲
記者了解到，隨著北京小學新生入學、小升初相繼步入尾聲，學區房的成交量相比4、5月份出現了一定下滑。
“每年的2月-4月，學區房的成交量通常較大。部分購房客戶卡著點，就是為了趕上當年能夠在這個區域上學。這類客戶基本上都是全款交易，成交速度較快。4月份以后，入學信息采集陸續完成，學區房成交從高位回落到正常水平。今年的幼升小、小升初入學基本上已塵埃落定，因此學區房的成交逐漸轉淡。”多位從事學區房交易的二手房中介人士對記者表示。
記者調研發現，西城區近年來的招生改革受到關注，2021年“小升初”全區派位名額比往年明顯增加，因此核心學區房的屬性有所轉淡。
家住西城區非核心學區的張玲(化名)對記者表示，今年西城區明顯加大了全區派位名額，小升初全區派位階段可以報名5所西城區優質中學。第一梯隊的優質中學明顯提升了全區派位名額，非核心學區孩子進入這些中學讀書的機會增加。
“西城區的優質學區房基本集中在月壇、德勝、金融街等片區。部分小學可以直升優質中學，資源豐富，房價也高。比如，椿樹館小學就直升北京八中，對應的學區房價格相對較貴。今年加大了全區派位名額，其他小學的畢業生有了更多機會進入八中、四中、北師大附中、實驗中學等第一梯隊學校。”張玲對記者表示。
新房市場分流
新房市場成交量上升明顯，對二手房市場的分流效應較強。
記者走訪了解到，北京地區入市的新房項目約200個，除了一部分是2021年上半年拿到預售證的項目，多數是前期入市、尚未清盤的限競房項目。這些項目入市時間較長，基本已經竣工或已達到入住標準，相比周圍二手房競爭力較強。
“北京地區的新房項目從拿地到最后的入市銷售，大概需要半年時間，最多不會超過一年。”一位從事新房銷售多年的中介人士對記者表示，“從目前情況看，北京新入市的新房項目多集中在豐臺、石景山、亦莊等地。這些項目的拿地時間多集中在2020年和2019年。北京今年上半年首批實行‘兩集中’出讓地塊的項目，有望在2021年下半年及2022年上半年集中入市。這些項目多數不限價，且部分項目位于核心區。隨著這些地塊對應的新房項目入市，北京地區新房均價大概率會被拉高。”
