春節(jié)假期后，四個(gè)一線城市房地產(chǎn)復(fù)蘇的情況，引發(fā)較多關(guān)注。
從數(shù)據(jù)看，2月份，一線城市住宅成交量均有不同程度增加，比如，北京二手房網(wǎng)簽量同環(huán)比漲幅均超80%，深圳二手房過戶量創(chuàng)新下18個(gè)月來新高。
中新經(jīng)緯采訪發(fā)現(xiàn)，一線城市的住房成交量確有增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士亦指出，當(dāng)前一線城市的市場(chǎng)正在復(fù)蘇，情況好于2022年同期，但由于春節(jié)假期等因素的存在，部分?jǐn)?shù)據(jù)或不能完全真實(shí)地反映市場(chǎng)情況，樓市離“火熱”尚有一段距離。
對(duì)于3月份的市場(chǎng)表現(xiàn)，機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士基本持樂觀態(tài)度，認(rèn)為熱度會(huì)有所延續(xù)。
多個(gè)樓盤收回折扣有開發(fā)商恭喜業(yè)主資產(chǎn)升值
位于廣州白云區(qū)、由越秀地產(chǎn)開發(fā)的某樓盤，在2022年底入市后，相繼推出過限量一口價(jià)房源、買房送萬元家電禮包、新春九五折等優(yōu)惠活動(dòng)。今年2月，該樓盤卻宣布收回1%-2%的優(yōu)惠折扣。
當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉輝(化名)對(duì)中新經(jīng)緯表示，2022年的廣州樓市表現(xiàn)比較一般，很多樓盤都推出優(yōu)惠活動(dòng)甚至降價(jià)，到今年，市場(chǎng)開始好轉(zhuǎn)，收回一些折扣點(diǎn)位的做法比較容易理解。上述樓盤附近、由保利開發(fā)的項(xiàng)目，2月份推出尾盤一口價(jià)的同時(shí)，還宣布“賣完即漲”“即將漲價(jià)10萬”。
據(jù)廣州當(dāng)?shù)劁N售人員介紹，面對(duì)近期銷售回溫，多個(gè)樓盤相繼宣布收回了過去的折扣點(diǎn)，其中不乏保利、越秀、金地、珠江等知名房企開發(fā)的項(xiàng)目。2月23日，珠江投資在旗下公司的微信公眾號(hào)上宣布，公司廣州在售產(chǎn)品即將全線上調(diào)1%-3%，并稱“感謝全城厚愛，恭喜珠江投資業(yè)主資產(chǎn)升值。”
據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些樓盤收回折扣的點(diǎn)位多在1%-3%之間，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)5%。以3萬元/平方米的房源收回2%的折扣計(jì)算，每平方米相當(dāng)于回調(diào)600元。
不過，收回折扣并不能簡(jiǎn)單地理解為價(jià)格上漲。劉輝說：“越秀上述樓盤所在片區(qū)，此前的價(jià)格較高，保利的樓盤曾賣到2.5萬元/平方米以上。自從越秀的樓盤以2萬多元/平方米入市后，就把周邊的價(jià)格給打下來了。目前，周邊區(qū)域樓盤的價(jià)格不及2022年。”
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，今年2月廣州新房網(wǎng)簽5032宗(當(dāng)月末由于陽(yáng)光家緣系統(tǒng)升級(jí)，缺失2月24、25日數(shù)據(jù))，環(huán)比上升6%，比去年同期成交上升11%，預(yù)計(jì)實(shí)際網(wǎng)簽量在5300-5500宗左右，實(shí)際環(huán)比增幅增加10-15%。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2月廣州二手住宅整體(中介促成+自行交易)網(wǎng)簽宗數(shù)為9938宗，環(huán)比增長(zhǎng)78.68%。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯表示，廣州市場(chǎng)升溫跡象明顯，市場(chǎng)正在復(fù)蘇，但是，成交量的快速增加，更多地與春節(jié)假期、政策松動(dòng)、疫情導(dǎo)致的需求集中釋放有關(guān)，與歷史數(shù)據(jù)對(duì)比，成交規(guī)模并未恢復(fù)。這種回溫，主要集中在廣州的一些區(qū)域，仍有很多樓盤還在以各種優(yōu)惠促銷活動(dòng)吸引客戶。
漲價(jià)房源占比提升樓市正在復(fù)蘇
孫明(化名)在北京看了一年多的房子，他在某房產(chǎn)交易平臺(tái)上關(guān)注近百套二手房房源。在他的印象里，整個(gè)2022年，他關(guān)注的房源中幾乎沒有上調(diào)掛牌價(jià)的，要么是成交了，要么是下調(diào)掛牌價(jià)。
這種情況在2023年出現(xiàn)變化。他對(duì)中新經(jīng)緯說：“首先，停售的房源越來越多，停售的原因大多數(shù)是已經(jīng)成交，我的感覺是銷售速度加快了。其次，個(gè)別價(jià)格低、關(guān)注度高的房源開始上調(diào)掛牌價(jià)。”比如，北京朝陽(yáng)區(qū)方莊片區(qū)的一套一居室，在2022年7月首次掛牌，掛牌價(jià)為275萬元，而近期，該房源掛牌價(jià)上漲20萬元。豐臺(tái)區(qū)西羅園片區(qū)一套兩居室，此前的掛牌價(jià)為389萬元，近期上漲19萬元。
孫明說：“我詢問了一套掛牌價(jià)上漲7萬元的房源，經(jīng)紀(jì)人告訴我，該房源的掛牌價(jià)是所在小區(qū)同戶型中最低的一套，業(yè)主覺得市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，就想漲一漲試試行情。上調(diào)掛牌價(jià)的房源占比不多，出現(xiàn)上調(diào)的，也都是此前掛牌價(jià)相對(duì)低，有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴孫明，雖然有些房源的掛牌價(jià)調(diào)高了，但市場(chǎng)的整體成交價(jià)暫時(shí)沒有變化，仍然平穩(wěn)。
據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月北京二手房網(wǎng)簽15315套，環(huán)比增長(zhǎng)84.3%，同比增長(zhǎng)85.4%。新房方面，2月份北京新建商品住宅成交3315套，環(huán)比增長(zhǎng)17%，同比增長(zhǎng)80%。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月北京二手住宅調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比為22.7%，這是時(shí)隔19個(gè)月漲價(jià)房源占比再度突破20%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯分析，由于學(xué)區(qū)房買賣、市場(chǎng)交易積壓等因素，每年2、3月份市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，這種熱度一般會(huì)延續(xù)到3月。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，二手房1.5萬套的網(wǎng)簽量，雖然創(chuàng)下近11個(gè)月以來新高，但與2020年、2021年的很多月份相比，并不高。“從當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)看，只能說是‘復(fù)蘇’，稱不上‘火熱’。”
因?yàn)槎址繀⒖純r(jià)、市場(chǎng)降溫等因素影響，在過去一兩年，深圳的二手房市場(chǎng)是一線城市中最慘淡的。數(shù)據(jù)顯示，2021年8月以來，該市二手住宅月過戶量均在2500套以下，同樣受春節(jié)假期影響，2022年2月深圳二手住宅過戶量甚至跌破1000套。
今年2月，深圳樓市也出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。樂有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月二手住宅過戶量達(dá)2509套，環(huán)比1月上漲80%，月過戶量時(shí)隔18個(gè)月重回2500套以上。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)以錄得量(網(wǎng)簽量)為口徑統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月深圳二手住宅錄得量(網(wǎng)簽量)達(dá)3552套，環(huán)比增長(zhǎng)95.4%，同比增長(zhǎng)229.8%。新建住宅方面，2月的網(wǎng)簽量為2041套，雖然比1月大幅提升，但不及2022年的一些月份。
深圳一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)中新經(jīng)緯表示，春節(jié)后客戶帶看量已經(jīng)增加不少，他們比去年忙多了，“不管是買賣還是租賃，都在增加，店里很少有閑人了。”但他也表示，對(duì)于深圳來說，一個(gè)月2500余套的過戶量依然不多，市場(chǎng)在慢慢復(fù)蘇。樂有家研究中心監(jiān)測(cè)掛牌價(jià)顯示，2月深圳二手住宅掛牌均價(jià)環(huán)比止跌微漲0.34%，同時(shí)掛牌均價(jià)環(huán)比微漲的片區(qū)數(shù)量較1月有所增加，可見部分業(yè)主心態(tài)走高。
四個(gè)一線城市中，上海二手房市場(chǎng)恢復(fù)情況最好，數(shù)據(jù)顯示，2月上海二手房成交量突破1.9萬套，是近一年來二手房市場(chǎng)月度成交最好成績(jī)，恢復(fù)至2021年月均水平。新房方面，據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，2月上海共成交新建商品房4801套，環(huán)比下降42%，同比下降35%。對(duì)于下降原因，該研究院認(rèn)為，2月份開盤樓盤不多，所以成交量環(huán)比和同比均有較大幅度下跌，預(yù)計(jì)3月份隨著開盤量增加，成交增速也會(huì)回正。
3月或延續(xù)熱度能否持續(xù)回暖仍待觀察
可以看出，在2月份，除了上海新房成交量下滑外，其余城市新房、二手房成交量均出現(xiàn)不同程度地增長(zhǎng)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2023年1月和2022年2月均因?yàn)榇汗?jié)假期的影響導(dǎo)致成交規(guī)模相對(duì)較低，因此，一線城市在今年2月的同環(huán)比漲幅相對(duì)較大，存在虛高成分。
但市場(chǎng)回溫跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。張大偉稱，當(dāng)前的市場(chǎng)熱度會(huì)持續(xù)到3月，而從3月首周(3月1日至7日)北京二手房網(wǎng)簽4037套的數(shù)據(jù)看，與2021年同期相當(dāng)，3月或能達(dá)到2萬套。謝逸楓也表示，樓市升溫情況會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。
不過，“小陽(yáng)春”行情一般較為短暫。張大偉稱，今年北京購(gòu)買學(xué)區(qū)房的需求接近結(jié)束，按照往年走勢(shì)，市場(chǎng)會(huì)在4月及以后出現(xiàn)降溫。謝逸楓認(rèn)為，并不能依據(jù)一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)去判斷市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)是真的回暖還是短暫沖高，要看未來幾個(gè)月的交易情況。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，廣州的市場(chǎng)表現(xiàn)反映出樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的“升溫”信號(hào)，3月成交表現(xiàn)將會(huì)成為市場(chǎng)溫度的“探測(cè)器”。1-2月部分樓盤成交變好，主要原因?yàn)?022年三、四季度積壓的客戶所致，而能否吸納新一波客戶入市，有待3月成交表現(xiàn)的反饋。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，雖然2月市場(chǎng)迎來“開門紅”，但當(dāng)月市場(chǎng)成績(jī)多少與此前因疫情以及春節(jié)假期原因所積壓的需求得到階段性釋放有關(guān)。當(dāng)前各種關(guān)于支持住房需求的利好政策密集出臺(tái)，具體到深圳樓市的調(diào)控政策層面看，雖然大的國(guó)家性支持政策已應(yīng)出盡出，但深圳樓市有其特殊性，很難看到深圳有實(shí)質(zhì)性的松綁跡象。
“當(dāng)然，基于穩(wěn)預(yù)期、防范樓市投機(jī)死灰復(fù)燃的角度出發(fā)，維持政策的平穩(wěn)乃至小幅調(diào)整，應(yīng)該是深圳樓市短期內(nèi)的常態(tài)化現(xiàn)象，加之當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍處筑底修復(fù)期，剛需客群的預(yù)期修復(fù)并不是短期內(nèi)就能一蹴而就的。因此，過分樂觀，指望金三銀四就能立馬“沖五破六”是缺乏基礎(chǔ)的，市場(chǎng)大概率將在3000-5000套/月這個(gè)水平波動(dòng)運(yùn)行。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)判斷。
張大偉表示，一線城市市場(chǎng)在沒有大的寬松政策下而出現(xiàn)復(fù)蘇，讓接下來的政策走勢(shì)變得難以琢磨，如果沒有寬松政策出臺(tái)，市場(chǎng)或逐步走向平淡。謝逸楓持相似觀點(diǎn)，他同時(shí)認(rèn)為，一線城市在限購(gòu)、限貸、限價(jià)、土地出讓政策等方面存在優(yōu)化空間。
