上海住房交易優(yōu)惠稅收政策正式落地。
11月18日，上海市住建委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關于取消普通住房標準有關事項的通知》，明確取消普通住房和非普通住房標準，以及取消標準后相關個人住房交易稅收事項，該政策自2024年12月1日起施行。
業(yè)內(nèi)人士表示，9月底“滬七條”政策已明確，按國家工作部署，上海將及時取消普宅和非普宅標準，減少住房交易成本，以更好滿足居民改善性住房需求。
“上海是四個一線城市之中，首個取消普宅非普宅標準的城市，預計其余三個一線城市，也會很快取消相關標準。”易居研究院副院長嚴躍進告訴記者。
中指研究院上海分析師劉卓維指出，上海最新政策主要包括三方面內(nèi)容：一是取消個人出售非普宅2%的所得稅，以1%的標準核定征稅；二是個人出售2年及2年以上住房，免征增值稅；三是上海個人購房契稅優(yōu)惠政策與全國統(tǒng)一。
具體來看，關于個人轉讓住房個人所得稅，上海最新政策明確，取消個人轉讓非普通住房以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額的規(guī)定。其他個人所得稅方面政策未作調整，如對個人轉讓自用5年以上，且為家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；居民換購住房有關個人所得稅政策仍按照國家相關文件繼續(xù)執(zhí)行。
“財政部等三部委發(fā)布房地產(chǎn)相關財稅優(yōu)惠政策后，上海積極貫徹落實，正式取消普通住房和非普通住房標準。至此，掛鉤在普通住房和非普通住房標準之上的相關稅收，也相應進行優(yōu)化。”嚴躍進表示。
“上海本次對稅收政策的調整，取消了個人出售非普通住宅2%的所得稅，以1%的標準核定征稅，擴大了交易稅優(yōu)惠覆蓋面，或將有助于釋放改善性置換需求。”劉卓維稱。
就個人出售住房增值稅，上海最新政策明確，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
分析師認為，增值稅政策與房屋出售關系較大，最新政策有望大幅降低住房交易成本。
“符合年限的住房免征增值稅，降低了個人轉讓住房的交易成本，簡化了稅收流程，有利于提高二手房與新房之間的流通速度。”劉卓維稱。
對于個人購買住房契稅，上海適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
業(yè)內(nèi)人士表示，上海住房交易契稅政策調整，或在兩個方面產(chǎn)生重要影響。
在嚴躍進看來，在上海購買面積140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購房需求，有力支持了購房消費行為。再者，購置二套房的契稅，減輕交易稅費負擔的效應明顯。
58安居客研究院院長張波指出，從二手房交易環(huán)節(jié)來看，由于針對普通住宅和非普通住宅的契稅、增值稅稅率不同，并且非普宅占比較高，但兩者的交易成本相差較大；取消劃分標準后，隨著受益面的擴大，會促進更多改善群體入市。
劉卓維認為，上海最新出臺的政策降低了個人所得稅以及購房契稅支出，使得交易成本更加合理，同時能更好滿足居民置換需求，對于改善性住房置換需求尤其有利。這些舉措將增強市場參與者信心，有利于進一步穩(wěn)定市場預期。
據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月1日-15日，上海商品住宅成交套數(shù)4909套，同比增長58.5％。
張波向記者表示，自11月發(fā)布房地產(chǎn)交易稅收調整后，關于一線城市取消普宅標準的預期不斷走強，本輪一線城市中，上海首先取消相關標準，將有助于優(yōu)化住房交易流程，大幅減少交易成本，并更為有效激發(fā)市場活力。另外，房企在開發(fā)側也能享受到更多土地增值稅相關的利好，減少相應的開發(fā)成本，對于穩(wěn)定房價及土地市場也有一定好處。
其認為，這一政策如果能與更多措施組合，將會釋放出更大的效力。“除了與稅收相結合，下一步如果能與第四代建筑，以及多孩家庭、限購等政策調整，進行多維度結合，將更有針對性向市場釋放出精準效力。”
